10 Gründe, warum Immobilienbewertungen aus dem Internet nicht wirklich funktionieren können:

Wer den Wert einer Immobilie bestimmen lassen möchte, kann das heutzutage mit Online-Wertermitlungen tun. Für kleines Budget gibt es im Internet zurechtgeklickte Immobilienbewertungen. Auf so manchen Makler-Seiten kann das sogar gratis vorgenommen werden. Doch ist Ihnen damit wirklich geholfen? Überdenken Sie die folgenden 10 Gründe, warum Sie das Ergebnis einer Online-Wertermitlung rechtzeitig in Frage stellen sollten:

1.) Zu wenig Eingabemöglichkeiten:

Online-Bewertungsmaschinen erfassen nicht alle wertrelevanten Informationen einer Immobilie. Viele wichtige Fakten können nur mit geschultem Blick vor Ort oder in wichtige Dokumente korrekt eingeschätzt werden.

2.) Jede Immobilie ist ein Unikat:

Immobilien sind grundsätzlich nicht mit anderen vergleichbar. Viele Online-Maschinen bewerten aus einem Datenbestand von angeblich vergleichbaren Immobilien. Eine Doppelhaushälfte mit Marmorbad, Netzwerkverkabelung und modernisierten Fenstern legt andere Fakten zugrunde als das einseitig angebaute Nachbargebäude – was vielleicht mit einer aufwändig gestalteten Gartenanlage, neuer Heizungsanlage und nachträglich ausgebautem Dachgeschoss punktet. Glauben Sie der Wert beider Haushälften ist identisch, obwohl sich beide Häuser zufällig auf einem jeweils gleich großen Grundstück befinden, zum selben Zeitpunkt erbaut wurden und die selbe Grundrissgestaltung aufzeigen? Einer hat die Sonnenseite!

3.) Beeinflussende Umstände der Lage:

Der  Bodenwertanteil eines Grundstücks wird mit Hilfe des Bodenrichtwertes bestimmt. Üblicherweise ist ein Richtwert der Preis für erschließungsbeitragsfreies Bauland. Wie nun der Name schon sagt, muss über diesen Bodenrichtwert noch „gerichtet“ werden. Hanglage, Nachbarschaftsverhältnisse, Sonnenausrichtung oder übermäßiger Bewuchs sind Umstände, die ein Online-Tool kaum berücksichtigen kann. Die Lage wird in Bewertungsmaschinen oft nur über Geodaten erfasst. Automatische Vergleiche aus der Region erkennen aber keine ortsabhänigen Beschaffenheiten.

Die Bewertung eines bebauten Grundstücks setzt kein „Bauland“ voraus, sondern bereits „bebautes Land“ – man kann ein bebautes Grundstück eben nicht mehr so verwerten, wie ein unbebautes. Bei besonders großen Grundstücksflächen muss nach einer bestimmten Formel auch berechten werden, welcher Teil nun bebaubare Fläche ist – und welcher Grundstücksanteil nur als Hinterland berechtet werden kann. Und: Woher soll eine Online-Maschine wissen, in wie weit ein Grundstück auch tatsächlich voll erschlossen ist?

4.) Wertbeeinflussender Zustand:

Woher kennt eine Wertermittlungs-Maschine den tatsächlichen Gebäudezustand und das Verhältnis zwischen ausgezeichneter Pflege und erforderlichem Instandsetzungsbedarf? Wie soll ein Online-Programm Ihrer Meinung nach mit seniorengerechten Umbauten wie Treppenliftern, behindertengerechten Badezimmern oder Rollstuhlrampen umgehen? Vielleicht ist Ihr Bewertungsobjekt mit üppiger Technik ausgestattet (Solar-Anlage, Photo-Voltaik, LAN-Netzwerk, Alarmanlage, Tresor etc.) oder es gibt besondere Zubehörstücke wie Schwimmbad, Sauna, Kaminofen oder sogar Nebengebäude zu berücksichtigen. Das alles lässt sich zwar pauschalisieren – aber doch wirklich nur mit geschultem Blick.

5.) Begutachtung von Schäden:

Ist an Ihrem Bewertungsobjekt wirklich alles in Ordnung? Oder gibt es vielleicht doch das ein oder andere Problem, was rechtzeitig bedacht werden muss? Kein feuchter Keller? Kein marodes Dach? Kein Instandhaltungsrückstau? Kein Instandsetzungsbedarf? Keine Baumängel? Ein Baumangel (meiner Meinung nach übrigens ein Unwort. Denn damit aus einem Schaden ein Mangel wird, muss mit jemandem eine Vereinbarung über die entsprechende Beschaffenheit getroffen sein – die nicht nicht eingehalten wurde. Wem gegenüber soll nun ein ein defektes Bauteil versprochen haben, entsprechend beschaffen zu sein? Ein Mangel entsteht doch erst, wenn gegenüber einem Dritten eine zugesicherte Eigenschaft fehlt…) kann von Bewertungsmaschinen nicht korrekt erfasst werden. Dazu bedarf es einem geschulten Blick vor Ort – und unter Umständen sollte man sogar Angebote von Handwerkern einholen, um die Bemessungsgrundlage zur Schadenbeseitigung eindeutig zu beziffern. Wissen Sie, ob Ihr Bewertungsobjekt wirklich keine Schäden hat?

6.) Wertbeeinflussende Umstände im Grundbuch:

Lasten und Beschränkungen in der zweiten Grundbuch-Abteilung haben definitiv Einfluss auf den gesamten Immobilienwert. Ein Wegerecht – was eigentlich „Geh, Fahr- & Leitungsrecht“ (oder auch nur eines davon) heißt, beschränkt beispielsweise die Nutzung der Außenanlage. Ein Wohnungsrecht belastet die Nutzung des Gebäudes ebenso wie Nießbrauch. Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten müssen wie Reallasten oder Erbbaurechte mit besonderen Berechnungsformeln erfasst werden. Es gibt viele weitere Belastungen von Grundstücken, die sehr differenziert betrachtet werden müssen. Kennen Sie den aktuellen Grundbuchstand Ihres Bewertungsobjektes?

7.) Wertbeeinflussende Umstände außerhalb des Grundbuchs:

Wie ist wohl als Online-Maschine damit umzugehen, falls Teile am Gebäude nachträglich ausgebaut wurden und die neu gewonnene Fläche garkeine amtlich genehmigte Wohnfläche ist?

Bedenklich für ein exaktes Ergebnis ist auch die richtige Einschätzung einer vermieteten Immobilie. Zwar lässt sich online erfassen, dass ein gegenwärtiges Mietverhältnis besteht – ob der Mietvertrag aber beeinflussende Besonderheiten mitsich bringt, kann eine Maschine nicht wirklich beurteilen.

Wie können Online-Maschinen ausschließen, dass die zuständige Bauaufsichtsbehörde keine besonderen Spielregeln zur Bebaubarkeit auferlegt hat? Eine Onlinebewertung kann automatisch keine Baulasten berücksichtigen und erfasst nicht die Beeinflussung von einzuhaltenden Abstandsflächen, Überbauungsverbote oder Instandsetzungspflichten an einer mit dem Nachbarn gemeinsam genutzten privaten Abwasserleitung.

8.) Unschlüssige Datenverarbeitung:

Es bleibt ungewiss, was genau mit Ihren Daten passiert – die Sie mühsam über eine automatisierte Eingabemaske ins Netz schicken. Wie soll eine Maschine aus – grob gesagt: Einer Adresse, zwei Flächenangaben (Grundstück und Wohnfläche), dem Baujahr und der Zimmeranzahl einen tatsächlichen Immobilienwert bestimmen? Die Verarbeitung dieser Informationen basiert auf Algorithmen, die zum Nachvollziehen einer Immobilienbewertung weder offenbart werden noch schlüssig sind.

Welche Daten-Quellen werden denn tatsächlich für das Berechnungsergebnis zu Grunde gelegt? Welche übliche Berechnungsformel wird für eine Sachwertermittlung tatsächlich angewendet? Falls ein Online-Tool nicht nur Datenbestände vergleicht, sondern tatsächlich einen Sachwert ermittelt: Woher kennt eine Maschine basierend auf Ihrer Wohnflächenangabe denn Ihre tatsächliche Gebäudegröße mit allen Neben- und Nutzflächen? Es bleibt überwiegend unbekannt, was mit Ihren Daten aus der Online-Einkabemaske passiert.

9.) Der Wert ist nicht der Preis:

Eine Maschine kennt nicht den Markt. Zwar können grundsätzlich alle veröffentlichten Immobilienangebote erfasst und ausgewertet werden – zu welchem Preis diese Immobilien aber tatsächlich verkauft und beurkundet werden, bleibt für eine Bewertungsmaschine ein Geheimnis. Nochdazu werden in diesen Datenbanken garnicht alle Immobilienangebot erfasst – sonder nur die, die auch tatsächlich veröffentlicht werden. Und das sind ja die, die im Vormarkt keiner kaufen wollte (Makler-Kunden, Verkäufer-Bekannte etc). Ein Grundstückshandel, der weder in Zeitungen oder im Internet beworben wurde, bleibt vor Internet-Maschinen verborgen. Und auf dem heutigen Markt unserer Region wird viel gehandelt, was nicht wirklich an die Öffentlichkeit gelangt. Die online errechneten Vergleichswerte sind also geschönt zu Lasten von tatsächlichen Verkaufspreisen und einer objektiven Nachfrage.

10.) Dateneingabe duch befangene Nutzer:

Verkäufer und Kaufinteressenten (für jeden weiteren Bedarf kommen Sie mit einer Online-Bewertung sowieso nicht wirklich weiter – allein schon, weil die ImmoWertV, WertR , NHK2010, §194 BauGB etc nur in den seltensten Fällen erfüllt werden…) verbinden mit dem Bewertungsobjekt ernorme Emotionen. Das Beeinflusst die Bestückung der Online-Maske – denn ganz gleich in welcher Weise, wird die Datenerhebung subjektiv vorgenommen. Und: Sind Sie sich sicher, wieviel Wohnfläche als tatsächlich amtlich genehmigte Flächenangabe zu bemessen ist? Wissen Sie, wieviele Zimmer das Bewertungsobjekt wirklich hat? – Zimmer. Nicht Räume! Trauen Sie sich zu, die Ausstattung des Gebäudes zwischen „spartanisch“ und „luxuriös“ einfandfrei zu beurteilen?

Korrekte Immobilien-Bewertung online? Geht nicht.
Den wahren Wert einer Immobilie erfahren Sie nicht im Internet.

Für die exakte Bewertung einer Immobilie  ist der persönliche Ortstermin mit einem geschulten Immobilienexperten unumgänglich. Vertrauen Sie auf einen Sachverständigen in Ihrer Region. Beachten Sie dabei, dass eine exakte Bewertung meiner Meinung nach nur als Ortskundiger möglich ist! Ich bin für Sie gerne im rechtsrheinischen Rhein-Sieg-Kreis tätig. Werden Sie stutzig, wenn ein Kollege eine lange Anfahrt zum Bewertungsobjekt in kauf nimmt: Wenn ich von Siegburg aus 60 Minuten lang in eine Richtung fahre, komme ich in einer Gegend an, in der ich den Immobilienmarkt nicht mehr exakt beurteilen kann.

 

Christoph Bermpohl
Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung und Grundstücksverkehr
02241 2500 832
www.bermpohl-immowert.de
Ich weiß Ihre Immobilie zu schätzen!