Berechnung von Erbbaurecht-Bodenwertanteilen

Differenzierung der Anteile von Erbbaugrund und Erbbaurecht

Sie wünschen die Differenzierung von ErbbauRECHT und ErbbauGRUND des Bodenwertes eines Erbbaurecht-Grundstücks? Bitte beachten Sie, dass ein solches Bewertungsergebnis keine vollständige Immobilienbewertung ist – denn ein möglicher Gebäudewert wird bei dieser Berechnung nicht betrachtet. Mit dem Ergebnis dieser Methodik differenzieren Sie ausschließlich, welchen Bodenwertanteil das Erbbaurecht für den Erbbaurechtenhmer wert ist und wie hoch der Anteil ist, der durch die verstrichene Laufzeit des Erbbaurechtvertrags und durch Zahlung der Erbpacht bereits an den Erbbaurechtgeber zurück gefallen ist.

Aufstehende Gebäude werden bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt!
Das ist nich konform der Immobilienwertermittlungsverordnung – hilft aber für Überlegungen zu Kaufentscheidungen, zu Veräußerungen oder für familiäre Einigungen.

Häufig verwenden unsere Auftraggeber dieses Angebot, um aufgrund einer solchen Berechnung zu entscheiden, zu welchem Preis sie bereit sind, ein Grundstück vom Erbbaurechtgeber während der Laufzeit des Vertrages abzukaufen. Das Ergebnis zeigt also, wie hoch der Wert ist, zu dem der Erbbaurechtgeber sein Grundstück verkaufen könnte. Denn der Boden ist mit dem Erbbaurecht des Erbbaurechtnehmers belastet – und das mindert den Gesamtwert des Grundstücks. Das Recht, also das Erbbaurecht, was ein Erbbaurechtnehmer zum Wertermittlungsstichtag besitzt, das ist ja etwas wert. Wieviel, das berechnen wir Ihnen.

Beispielberechnung

Beispiel für ein 565m2 großes Grundstück mit dem Bodenrichtwert von 230,- Euro pro Quadratmeter erschließungsbeitragsfreiem Bauland:

Wäre dieses Grundstück ein übliches Grundbuchgrundstück, das nicht mit einem Erbbaurecht belastet ist, dann könnte man ohne weitere besondere Gegebenheiten annehmen, dass der Bodenrichtwert vollständig auf die Gesamtfläche des Grundstücks angewendet werden kann. Als Grundbuchgrundstück hätte dieses Grundstück demnach einen Wert von 565 X 230 = 129.960 / 130.000,- Euro. Für den Fall dass dieses Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, wird entsprechend der finanzmathematischen Berechnungsmethodik von Erbbaurechten der Bodenwertanteil vom Erbaurechtanteil differenziert. Mit den Angaben von der Restlaufzeit des Erbbaurechtes, dem gegenwärtigen Erbbauzins und dem gültigen Liegenschaftszinssatz errechnen wir für Sie hier beispielhaft genannt ein solches Bewertungsergebnis:

Bodenwert Gesamtgrundstück 130.000,-

Bodenwertanteil Erbbaurecht: 48.000,- Euro
Dieser Teilbetrag ist das Recht am Boden wert – also der Teilbetrag, den ein Erbbaurechtnehmer als Wert durch den bestehenden Erbbaurechtvertrag inne hat.

Bodenwertanteil Erbbaugrundstück: 82.000,- Euro
Dieser Teilbetrag ist durch die verstrichene Laufzeit des Erbbaurechtvertrags und durch Zahlung der Erbpacht bereits an den Erbbaurechtgeber zurück gefallen. Das Grundstück hat für den Erbbaurechtgeber also nicht den Wert von 130.000,- Euro, sondern aufgrund der Belastung durch das Erbbaurecht den Wert von 82.000,- Euro. Die Differenz zum ortsüblichen Bodenwert besitzt der Erbbaurechtnehmer.

Auf Basis dieser Differenzierung können Sie weitere Entscheidungen in Bezug auf einen möglichen Erwerb oder die Veräußerung treffen. Bitte beachten Sie, dass diese Berechnungsmethodik Werte liefert. Keine Preise! Wie sich Käufer und Verkäufer auf Basis dieser Berechnung tatsächlich auf einen Kaufpreis einigen, ist nicht Aufgabe dieser Berechnungsleistung. Wie üblich spielen zur Kaufpreisfindung weitere Dinge eine entscheidende Rolle: Angebot, Nachfrage, individuelle Perspektiven etc.

Honorar

Die Differenzierung der Bodenwertanteile von Erbbaurecht und Erbbaugrund berechnen wir mit 555,- Euro inklusive Mehrwertsteuer. Das Ergebnis erhalten Sie als PDF-Dokument (druckfähig, DinA4) per Email.

Marktwertanalyse von Erbaurechten

möglich im rechtsrheinischen Rhein-Sieg-Kreis

Die vollständige Marktwertanalyse eines bebauten Erbbaurechtes umfasst zusätzlich zu der Bodenwertdifferenzierung auch den Gebäudezeitwert. Die Berechnung des Gebäudewertes erfolgt nach gemeinsamem Ortstermin und kommt der Sachwertermittlung eines Grundbuchgrundstücks gleich – allerdings gibt es für Erbbaurechte besondere Marktanpassungsfaktoren, denn: Bedingt durch Angebot und Nachfrage gibt es in unserer Region für Erbbaurechte eine besondere Marktsituation, die wir Ihnen im persönlichen Gespräch gerne erläutern.